不動産投資の見通し　総まとめ

こんばんわ。脳筋ビギナー投資家えびしゅーまいです。コロナショックで不動産投資についてもいろいろなご意見が出ていますね。かくいう僕も不動産投資を２年前からやっておりまして、地方の観光地に戸建２件を運営しています。そんな事情もありまして、不動産投資の先行きについては非常に気になるところです。

今回は多数ある不動産関係のYouTube動画でお勉強した内容を簡単にまとめたいと思います。ざっくりまとめますので、気になる記事はぜひ動画でご覧ください。

いろんなご意見まとめ

今回チェックした動画は以下６名の方のものになります。いずれも顔出しで動画配信されています。

もふもふ不動産のもふ社長

楽待チャンネルから高橋さん

正光億投資家大谷さん

長嶋修の「不動産経済の展開を読む」から長嶋さん

ふくろう不動産からナカガワさん

かせたけちゃんねるさん

もふもふ不動産さん

過去の実例を取り上げていたり、説明がわかりやすくて好きな動画です。もふ社長の雰囲気も好印象です。

不動産価格は暴落する

参考動画は「【ヤバい】不動産投資家がピンチに・・・非常事態宣言で家賃下落、不動産価格暴落」(2020.4.13公開)です。

理由１：不景気で収入ストップ→家賃の下落、家賃の未払い、住宅ローン破産

理由２：銀行融資が厳しくなる。不動産投資に融資してる場合ではない。

理由３：外国人需要の減少→賃貸需要の低下・高級マンションの売却

現状でも、新築の遅れ、大手建設会社が土地の仕入れを中止、清水建設が建設中止など不動産産業の後退が表面化している。

２０１８年とかに銀行融資で高値で買ってしまった方は今後投げ売りする。

正光億投資家大谷さん

今回、初めて拝見しました。しゃべりのテンポが良くて聞き入ってしまいます。

不動産価格は下落する

参照動画は「不動産投資は終わった７重苦。住宅ローン難民も続出します！」（(2020.2.21公開) です。

コロナの影響については特に言及がないですが、不動産価格が下がることを予想しています。

受給ギャップ、オリンピック後、長期人口減少、中国人の激減、４５歳人口のピークアウト、金利急騰リスク、銀行の融資引き締めの７重苦を列挙・説明しています。買い時は２０２３年らしいです。

バブルの大崩壊が来る！

参考動画は「不動産ＲＥＩＴ大暴落！不動産投資家退場続出必至！」（2020.3.19アップ）です。

これまでの不動産価格の高騰の理由は低金利、相続税法改正、民泊新法であるが、それぞれ逆風が吹いている。

　低金利→アメリカは金利の急騰が始まっている。日本も国債がはじけ始めており、今後の金利急騰が予想される。

　相続税法改正→タワマンを使った節税のための投資が横行したが引き締められた。

　民泊新法→多数の民泊が発足したが、ホテルの新設、訪日外国人の減少で苦境

今後、不動産は個人の換金処分物件なら４～５割引きで買える可能性もある。

売ることを検討している人は、今すぐロスカットすべき。

楽待チャンネル　金融コンサルタント高橋さん

楽街チャンネルは、いろいろな投資家の話を発信しているチャンネルです。楽待チャンネルは、賃貸物件の見極め方とかリフォームのコツ等を見て楽しませてもらってます。

市場に流れる大量の資金が景気を下支えする

参考動画は「『コロナショック』で不動産投資のチャンス到来！？」(2020.3.19アップ）です。

希望は、日本もアメリカもゼロ金利、あふれた金はどこかに行きつく、それが株、不動産、債券等に行きつく、株・不動産価格がリバウンドする。中長期的には楽観視していいという見方にもなる。

実体経済へのダメージはリーマンショック以上である。銀行にとっては、倒産が続くと不良債権が増加し保有株式の含み損の増大すると銀行の自己資本の減少につながるり貸し渋りが発生する。しかし、 そこまで国が放置する可能性は低いだろう。

金融システムが健全であり、銀行も現在は体力があり、存在意義を示せるチャンスが到来したと意気揚々としている。銀行からの事業用融資については明るい。不動産投資への融資についてもこれまで同様あるいはより融資を受けやすいだろう。

ふくろう不動産さん

今回初めて拝見しました。　

ふくろう不動産では下がる説と上がる説の両方を取り上げて、それぞれに意見を述べています。最終的な結論は視聴者に委ねるスタイルですね。

下がる説の理由とふくろさんの意見：

参考動画は「コロナ収束後に不動産価格はどうなるのか、様々な意見を聞いてみましょう」()2020.5.9公開)です。

景気悪化による収入減から購入者減→ありうる

長期ローンの不安から購入見送り→短期的にはありうるかも

購入時期の見送りによる在庫増からのたたき売り→新築マンションについては懐疑的

上がる（特に長期的）理由とふくろうさんの意見

日銀量的緩和によるインフレ→お金の価値が下がって不動産価格が上がったように見える

１０万円給付による価格上昇→風が吹けば桶屋が儲かる的ではあるが、あり得る

かせたけチャンネルさん

今回初めて拝見しました。

既に投げ売りが開始されている

参考動画は「新型コロナ感染拡大による今後の不動産市況」(2020.3.28アップ）です。

財務体制の悪い中堅不動産会社の決算期セールという名の投げ売りを開始している。

不動産へのコロナの影響は今後もっと深刻化してくる。リーマンショックで底を打った時の価格が適正価格なのでは。

二度と手に入らないような物件なら買ってよし。今は売るのは控えるべき。

今後の不動産投資の方向性

不動産価格の変動予想

動画を見て日本の不動産市場の将来を勝手に予想してみました！

短期（～２０２３年）

２３区：大幅に減少

不況による賃金の低下、ローン滞納、中国人富裕層の離脱、コロナで浮き彫りになった都市部に住むことのデメリットとリモート出勤の実現、首都直下地震の可能性等から価格は下落する。

地方主要都市及びその周辺：変化なし

首都圏から流出した方の受け皿として機能するので不動産価格は維持される。

田舎：次第に減少

田舎独特の近所付き合い、生活の圧倒的不便さ等の先入観から、首都圏から流出した方の受け皿とはなりにくい。過疎が進み不動産価格は緩やかに減少する。

長期（２０２３年～２０３０年）

２３区：緩やかに上昇

景気回復による賃金の向上により価格は緩やかに上昇するが、人口増加の陰りにより今ほど高値にはならない。

地方主要都市及びその周辺：変化なし

２０２３年以前に首都圏から流出した方が地方で成功し、それを見た若者が地方に留まる傾向が強くなる。不動産価格は変化なし。

田舎：次第に減少の世代が（過疎が進み不動産価格の減少は加速する。

第１次ベビーブーム（1947-49年）の方が８０歳になるなど、田舎の高齢化が深刻化する。不便な田舎を出て、医療・交通が比較的便利な地方主要都市に引っ越す。子供も地方主要都市にいるので、親の面倒を見るのにも好都合。結果、田舎から人がいなくなる。

僕の不動産投資の方向

当面、新規の物件の購入は控える。：値下がりするから。

保有物件は基本的に保有し続ける。（良い条件で売却できるなら売却！）：投げ売り禁止。

２０２３年頃に買うなら沖縄の物件！：将来性があると思う。理由は別記事にします！

不動産以外の投資にも注目！：中長期的に不動産投資には逆風の時代がやってくる。

まとめ

・収入減少、金利上昇、インバウンドの低迷、需要の減少等の理由から、多くの方が不動産価格の暴落を予想している。

・暴落後の価格予想は、現在の３割～７割と幅がある

今回はいろいろな方の意見を抜粋し、僭越ながら僕の意見も載せてみました。参考になれば幸いです。

各YouTuberの意見を詳しく知りたい方は、動画をご覧ください。

では！